台東区で自宅を相続したら税金はいくら？　実例でわかる相続税の基礎控除と小規模宅地等の特例

「うちは普通の家だから、相続税なんて関係ない」。台東区にお住まいのご家族から、私たちが最もよく聞く言葉です。そして、最も多い誤解でもあります。

台東区は都内でも路線価の高いエリアです。浅草橋・蔵前・御徒町周辺では、住宅地でも1平方メートルあたり50万円を超える路線価が付いている場所が珍しくありません。ごく普通の戸建てと預貯金だけで、相続税の申告ラインを超えてしまうのがこの街の現実です。

この記事では、相続税がかかるかどうかの判定方法と、自宅の評価額を最大80%減らせる「小規模宅地等の特例」について、台東区のモデルケースで解説します。

1. 相続税がかかるかどうかは「基礎控除」で決まる

相続税には基礎控除があり、遺産の合計が次の金額以下なら申告も納税も不要です。

ポイントは、この判定に使う遺産に自宅の土地・建物も含まれることです。預貯金が少なくても、土地の評価額だけで基礎控除に迫るのが台東区です。

2. モデルケース：浅草橋の戸建て＋預貯金2,000万円

次のようなご家庭を考えてみます（数値は説明用のモデルです）。

相続人が配偶者と子2人なら基礎控除は4,800万円。合計5,800万円はこれを超えるため、申告が必要です。60㎡という、ごく標準的な広さの自宅でも、台東区ではこうなります。

3. 自宅の評価を最大80%下げる「小規模宅地等の特例」

ここで重要になるのが小規模宅地等の特例です。要件を満たせば、自宅の土地330㎡までの評価額を80%減額できます。

先ほどのモデルに適用すると：

ただし、ここに大きな落とし穴があります。

特例が使える主なケース

• 配偶者が自宅を相続する場合（無条件で適用可）
• 同居していた子が相続し、申告期限まで住み続ける場合
• 持ち家のない別居の子が相続する場合（いわゆる「家なき子特例」。要件が細かいため要確認）

注意が必要なケース

• 子が既に持ち家を持っている場合 → 家なき子特例は使えません
• 店舗兼住宅の場合 → 事業用と居住用で扱いが異なります（問屋街に多いパターンです）
• 誰が相続するかで特例の可否が変わる → 遺産分割の決め方そのものが節税になります

4. 台東区ならではの3つの注意点

① 商業地・店舗兼住宅の評価は複雑

問屋街の店舗兼住宅は、1つの土地に事業用と居住用が混在します。按分の仕方、貸している部分の「貸家建付地」評価など、評価者の力量で数百万円の差が出る領域です。

② 間口が狭い・不整形な土地は減額できる

台東区の古い商業地に多い、間口の狭い土地・奥行きの長い土地・不整形地は、補正率を適用して評価額を下げられます。現地を見ずに路線価×面積だけで計算すると、払いすぎになります。

③ 二次相続まで考えて分けないと、トータルで損をする

配偶者の税額軽減（1億6,000万円と法定相続分のいずれか多い金額まで無税）に頼って全額を配偶者に相続させると、その配偶者が亡くなる「二次相続」で子の税負担が跳ね上がることがあります。一次・二次をトータルで設計するのが専門家の仕事です。

5. まとめ — まず「申告が必要か」の無料診断を

• 台東区では自宅＋預貯金だけで申告ラインを超えることが多い
• 小規模宅地等の特例で税額0円にできても、申告は必要
• 誰がどう相続するかで税額が大きく変わる。分け方を決める前に相談を

当事務所では、固定資産税の課税明細書と通帳をお持ちいただければ、申告の要否と概算税額をその場で無料診断しています。申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月）が近い方もあきらめずにご相談ください。

執筆：税理士 手塚 誠（てづか税理士事務所 代表）

東京都台東区柳橋の税理士事務所です。浅草橋・蔵前・上野の問屋街を中心に、法人の税務顧問と相続税申告をお引き受けしています。記事は公開日時点の制度に基づいて書いています。制度は改正されますので、判断の前に一度ご相談ください。